（雪梨隨筆el

                           澳洲的人口增長與地產前景 - 沈中明

工黨政府在最近的“ 未來人口報告 “ “ Intergenerational Report “ 中再次強調了澳洲人口在本世紀中葉 , 將從目前的二仟二百萬達到三仟六百萬 。

全國人口將增加 70% , 這個數字令人驚訝和不可思議 , 許多人懷疑這個數字 , 並質疑為何要增加這麼多人口 。( 松下幸之助的 " 松下理想國 " 這本書中 , 稱一個強國 , 人口必須超過五千萬 。以澳洲而言 , 只要解決水源問題 , 應該可以達成 。)

其實 , 這個數字是當前澳洲社會經濟發展的結果 , 而並非政府憑空捏造的 。

如果現在不採取措施 , 沒有這樣大幅度地增長 , 其後果必將導至澳洲經濟嚴重衰退 。

但是人口增長將會給澳洲地產產生怎樣影響呢 ? 在這期論壇中 , 我將與讀者分析澳洲人口增長與澳洲地產前景 。

首先我們來觀察為何澳洲在 2050 年會達到三仟六百萬人口 。

目前澳洲全國人口有二仟二百萬 , 其中 65 歲以上的人口佔全國人口百分之十四 。但是到了 2050 年 , 65 歲以上的人口將曾至百分之二十三 。

澳洲人口趨於嚴重老化 , 人口老化 , 其結果是 :

勞動人員數量將下降 , 從而導致生產力下降 , 國民收入下降 。

而另一方面 , 因老人增多 , 社會福利開支大大增加 。

如醫療、養老金、救濟金、公共設施、醫院、免費交通等等將大幅度增加 , 而納稅人減少 , 這樣會給這社會帶來很大負擔 。

我們可以想像其結果會怎樣 , 上世紀七十年代 , 在澳洲有七個半勞動人員納稅供養一位老人 , 到如今 2010 年 , 比例是五個半納稅人口負擔一個老人 。

但是到了 2050 年只有二個半納稅人負擔一個老人 !

到那時國民收入減少了而開支大大的增加了 , 這將導致經濟嚴重衰退 。

要解決這一大難題 , 就是要增加年輕人 , 補充新鮮血液 , 讓有更多的年輕人加入社會參加工作 , 向政府納稅 。

要增加人口 , 若單憑澳洲本土出生 , 遠不能彌補人口老化 。

在過去一年裏 , 截至 09 年6 月 30 日 , 澳大利亞的人口增長了 2.1% , 總計 443.100 人。其中本土出生只有 157.800 人 , 只占增長總人口的 36% , 而海外移民就有 285.300 人 , 占增長總人口的 64% 。政府只有通過大量移民才能抵禦人口老化 。

因此根據當前人口老化程度 , 澳洲移民只能增加 , 不能減少 。

澳洲需要新移民是當務之急 , 特別走年青的一代。

年輕大學生 , 原籍國家培養這些學生 , 長大成人並向澳洲大學繳學費 , 但這些學生畢業後卻為澳洲服務 - 納稅 , 供養澳洲老人 。( 外國留學生畢業後可申請移民 )

對於澳洲政府來說 , 這是何樂而不為的事。

新移民中還有技術移民 , 投資移民 , 這都將給澳洲帶來許多有利條件 。

但是 , 唯一的問題是澳洲必須向這些新移民提供住房 , 澳洲每年將增加 44 萬人口 , 每年至少要提供 18 萬套住宅 。

遺憾的是目前一半的數量都沒有達到 , 原因是澳洲政府土地開發政策繁複、人工昂貴 , 銀行貸款壓制等 , 這就造成澳洲房屋嚴重短缺 。

房屋供不應求 , 是澳洲房價猛漲的主要原因。

2007 – 2008 年 , 世界經濟大動盪 , 美國房地產跌了 25% , 英國跌了 20% , 而澳洲只跌了2% 左右 , 而 2009 年一年全國地產又反彈 , 全國增加 11% , 紐省14% , 維省 18% , 昆省 7% , 這些資料再次顯示澳洲地產增加的強勁動力 , 來自於內在短缺因素 。( 澳洲從去年後半年到今年三月初已連續升息四次至 4% , 半年存款利率超過 6% 。)

另一個因素是由於許多留學生、投資移民 , 是口袋裡帶著錢來的 , 至於那些技術移民 , 也是馬上就有固定的收入 , 工資並不比一般人低 。

他們一有固定收入就馬上購房 , 從而把房價推上更高一層樓。

……

綜上所述 , 澳洲在未來四十年裏 , 必須要人口大幅度增長 , 特別需要年輕一代新移民來彌補老化社會 。這將是澳洲地產未來發展的主要動力。

澳洲地產仍將會保持興而不衰的趨勢 。

( 作者簡介 : 沈中明 - 畢業於新南威爾斯大學建築環境系 , 地產開發碩士 ,

                    現為 Tim Green Commercial 商業地產公司亞洲巿場部主管。)

              ( 轉載自華聲地產周報第 804 期 , 5 March 2010 出版 。

                 86 年 , 當我們剛來時 , 全澳洲人口約一仟七百萬人 。  )